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他拥千万房产,40年来单身独居,为何60岁後卖房住乐龄宅?专家解析「以房养老vs卖房养老」怎麽选

委托人名下有一间20多坪的新北中古屋,一开始的目标是向银行申请「以房养老」20年贷款。

洪绍剀说,以房养老就是「逆向型抵押房贷」,和一般房贷是借钱买房不同,以房养老是拿房子向银行抵押筹措养老金,年满55~65岁有行为能力、信用良好的屋主即可申请,最长可贷35年,一次性或每月领养老金,期满之後一次清偿贷款或法拍房子。

但以房养老贷款经评估後,每月只有2万多养老金,「委托人大失所望。」洪绍剀坦言,若每月仅2万多元,万一生病需大笔现金急用可就麻烦了,因此建议他不如改走「卖房养老」+「信托养老」,也就是把房子卖掉改住安养院,剩下的现金规划理财信托。

最终,委托人的房子卖掉後所得约1300多万,分做三大用途:

1、预留200多万申请入住青银共居的乐龄宅月费,月租金2万多;

2、300万买投资型保单享月配息;

3、剩下700万拿去银行信托,部分投资债券领息,收益约5、6%。

「这样一来,他有地方住,一个月还有4万块现金流,生活费、急病支出、娱乐费等都不用担心。」

老後力不从心,理财规划要趁早

洪绍剀表示,卖房後申办金钱信托时,委托人要求银行不只是做定存,希望能投资增加收入,但在接受银行的风险性测试後,发现其风险承受度很低,能购买的理财商品就有限,因此银行推荐购买债券。

由於银行无法作为要保人,月配息的投资型保单是在办理金钱信托前,由委托人自行购买。「投资型保单不受年龄限制,配息又比较高,只是配息有可能来自本金,好处是可支援急病重大支出,如果未出险的话,身故或期满能领回一笔钱。」

洪绍剀说,关於老後的理财规划,除了满足现实需求,与身心状况也大有关系。

「一来,处理房子这件事,年纪越大会愈心烦,所谓力不从心,万一生病更棘手,二来,人的判断力、记忆力随年纪增长而退化,独居老人很容易被骗,那位委托人也是,虽然没有失智,但退休後有过几次吃亏经验,做信托至少还不会被骗,急需用钱也不用担心。」

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像住商务旅馆大套房,「老同学住一块」不寂寞

这名委托人入住的是青银共居乐龄宅,位在闹区交通方便,附近有传统市场、大卖场,大楼社区气派新颖,有健身房、多功能教室等公设,十分抢手。

该乐龄宅只收身体健康、日常生活可以自理的银发族,委托人在疫情期间卖掉房子,一开始还因为没空房,住了一阵子旅馆,直到有人搬走才递补进去。他住的是10多坪的套房,冷气、电视、家具、床垫、床包一应俱全,有客厅(兼餐厅)、一卫浴、阳台及简单厨房,厨房有冰箱、电陶炉、流理台、排油烟机、洗手槽等,可以简单炊煮。

「就像去住日本商务旅馆的大套房,有人帮忙打扫房间,不用担心忘了缴水电费,有需要供餐也可申请;邻居都是相同世代的人,一群老同学们住一块,还可参加社区定期举办的课程同乐。」

只是从住家里变成住老人公寓,有些长辈感觉被「弃养」而抗拒。洪绍剀说,委托人可能因为没有孩子,比较不会有这种感觉,反倒是他单身独居3、40年,「年轻时很会过日子,老後却常说一个人住很无聊,或许和心理退化有关系,人是会变的。」

婴儿潮世代渐退休,财务规划趋向照顾好自己

10多年来,洪绍剀专替高资产族群提供遗产规划建议,或做信托教育训练,他发现以往有钱人才会烦恼以後的钱该如何分配,这几年中产阶级也开始想把资产拿来做信托,处理退休问题。

「也就是说,早期做信托都是担心下一代生活,死了还要照顾下一代,担心继承人不懂事、提早花完财产,或是小孩有身障,需要设计信托制度来帮忙照顾,但这7、8年来,来做信托的人渐渐是为自己着想,也就是照顾自己。」

战後婴儿潮(1946~1964出生)步入60岁,走过二次大战、贸易全球化、长期利率下滑与资产价格上涨,这些人累积大量财富,很多是来自房地产上涨。在台湾,以房养老从2015年开办,从一开始只有12件,2023年达7446件,相当於8年成长998倍,显示国人渐渐摆脱有土斯有财,要把财产留给下一代的观念。

「我在演讲时,遇过听众说『退休只要有钱就够了』,我会告诉他们,钱能不能用在自己身上才是重点,如果户头8位数,但人已失去行为能力,那8位数跟你一点关系都没有,因为谁去领这个钱都不晓得啦!」

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高小凤

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